Новостройки Батуми: 10 доводов ПРОТИВ покупки квартиры в Грузии

Сразу подчеркну: ЭТА СТАТЬЯ НЕ ПРЕТЕНДУЕТ НА ЗВАНИЕ АБСОЛЮТНОЙ ИСТИНЫ. Все, о чем я здесь пишу – это лишь мои собственные опасения по поводу новостроек Батуми. Грубо говоря – все то, что оттолкнуло меня самого от покупки недвижимости в этом городе. В столице Аджарии реклама местных застройщиков мелькает едва ли не на каждом шагу. Цены на новостройки смешные (по минским меркам). Рекламные проспекты – красивые. Поэтому во время поездки по Грузии мысль о покупке недвижимости в этой стране проскакивает волей-неволей.

Некоторое время назад кампания по продвижению батумского рынка недвижимости стала активно выходить и на международный уровень. Фирма ORBI (крупнейший застройщик в регионе) проводила несколько рекламных акций в Минске. У нее появились офисы и представительства в Беларуси, Украине, России и даже в Израиле и США (если верить их официальному сайту). Я не знаю, как в других странах, но в Беларуси рассказы о перспективности, современности и привлекательности батумской недвижимости звучали едва ли ни из каждого утюга. Реклама выходила на радио, статьи на эту тему появлялись в ведущих СМИ (включая Onliner). Поэтому примерно с лета 2018 года я стал всерьез подумывать о квартире в Батуми. Тем более, что в 2016 году мы успели пожениться и даже прожить в Грузии целый месяц. Я знал этот город. Я представлял себе расположение новостроек (а в четырех комплексах бывал еще несколько лет назад). Поэтому такая покупка изначально не казалась мне чем-то нереальным и не выглядела прыжком в никуда.

Примерно с середины 2018 года я стал активно штудировать интернет, изучать сайты застройщиков, созваниваться с батумскими риэлторами и слушать грузинские народные песни про международные стандарты качества и финансовые вложения, которые отобьются за 5-7 лет.

Одна из риэлтерских компаний даже обещала мне, что Грузия вот-вот вступит в Евросоюз (хотя на это, конечно, у нее столько же шансов, сколько и у меня на роман с Джессикой Альбой). Более-менее объективная картина в моем сознании стала вырисовываться только тогда, когда в разговоре с представителями комплекса Green Cape я случайно упомянул, что рассматриваю вариант с покупкой квартиры в ЖК Guru Residence. В этот момент из одного лагеря в другой полетели первые гроздья тепленьких коричневых снарядов. Чуть позднее масла в огонь подлила и одна риэлтерская компания, (не хочу упоминать ее название, поэтому просто намекну, что называется она так же, как и национальная авиакомпания Испании). Рассказывая мне о преимуществах комплекса Sunrise от компании Elt Building, она сначала устроила фекальную бомбардировку комплексу Green Cape (который в тот момент стал выбиваться в лидеры моего персонального списка), потом Guru Residence. А затем до кучи прошлась и по батумскому рынку недвижимости в целом (рассказав мне, например, о том, как в одной из недорогих новостроек после зимы стала осыпаться краска с фасада и о том, что плесень в домах вообще не считается в Грузии чем-то из ряда вон выходящим).

К чему я все это пишу? Просто в тот самый момент в моей голове стал складываться список важных минусов, на которые стоит обращать внимание, планируя покупку недвижимости в Батуми. Какие-то из них касаются только некоторых комплексов; другие характерны (плюс-минус) для всего рынка Аджарии. И забегая немного вперед, отмечу, что во время моей апрельской поездки большинство из них подтвердились прямо по пунктам – один за другим.

В этой статье я постараюсь поделиться с вами своим опытом и просто рассказать о том, как стряхивать хинкали с ушей и объективно смотреть на рынок недвижимости в Батуми. Какие недостатки стоит учитывать? И на что нужно обращать внимание, отправляясь в Грузию за квартирой? Обо всем этом читайте далее в этой статье (даже для меня вступление к ней получилось ну очень уж огромным).

Боржоми: что посмотреть и чем заняться (помимо питья минералки).

Плотность застройки и вид из окна

Когда я выбирал квартиру в Батуми для себя самого, я всегда отдавал предпочтение тем из них, что имели вид на горы. Вид на море стоил дороже. Да и учитывая тот факт, что из моих собственных окон в Гродно открывается вид на поле и завод Химволокно – перспектива горных видов отнюдь не казалась мне каким-то недостатком.

Мои розовые очки стали понемногу темнеть в тот момент, когда в разговоре с одним из батумских риэлторов прозвучала буквально следующая фраза: «Вид на горы у вас будет ровно до тех пор, пока они там еще одну высотку не влепят». Сначала я не придал значения этому факту, но впоследствии нечто подобное промелькнуло снова в разговоре с представителями комплекса Green Cape (стоящего отдельно у моря в районе Батумского ботанического сада). Немного отклоняясь от темы, отмечу, что другие застройщики ругали его за отдаленное расположение. И чтобы парировать эти аргументы, в GC мне как-то сказали буквально следующее: «Зато в других комплексах к соседям на чай можно прямо с балкона на балкон ходить». Я тогда понял эти слова не до конца. Но уже в апреле, когда я сам приехал в Грузию, я даже удивился тому, как я раньше не замечал этого.

Чтобы вы лучше поняли, к чему я веду, просто покажу вам фото того дома, который я снимал в Батуми в свой второй приезд.

Посмотрите, как близко он стоит с соседней высоткой.

Еще одно подтверждение этому обстоятельству я нашел, когда осматривал комплекс Sunrise от компании Elt Building. Они даже не скрывали, что прямо через дорогу строят еще одно здание (гостиницу, если я не ошибаюсь). Ну вот скажите, навскидку, сколько метров между этими строениями?

В общем, что я хочу сказать… Когда какой-то из батумских застройщиков начнет вам петь красивые песни про чудесный вид из окон вашей будущей квартиры – воспринимайте это с определенной долей скепсиса. Может быть он, действительно, будет чудесным. А может, из своего окна вы будете видеть лишь окна соседней квартиры.

Черепичная Грузия: Мцхета, Джвари и все, что их окружает.

Отсутствие дворов и прилегающих территорий

Вот тут я боюсь ошибиться, но гуляя по новостройкам Батуми, я нигде не увидел дворов (по крайней мере, в том смысле, который вкладывают в это понятие в Беларуси). Согласен, в Минске тоже можно найти комплексы, которые представляют собой лишь одиноко стоящий столбик. Но в Аджарии такое вообще сплошь и рядом.

Вновь-таки… Сравню с той квартирой, в которой я сам живу в Гродно.

Вид из окна: спортивная площадка, турники, скамейки, чуть дальше магазин, школа, детский сад, автомобильные парковки у подъезда. И это не какой-то элитный район, а обычный социальный «спальник» на окраине белорусского областного центра. Если у нас многие комплексы сдаются с прилагающейся к ним общественной инфраструктурой, то в Батуми обычно никаких дворов рядом с новостройками нет (исключение — кварталы со старой советской застройкой).

Лично для меня это не было большой проблемой (особенно учитывая, что самые ТОП-овые объекты Аджарии подразумевали наличие спортзала, пространств для коворкинга, бассейна и прочих радостей жизни ВНУТРИ комплекса). Но это, если говорить про комплексы «подороже». Объекты подешевле действительно часто представляют собой лишь одиноко стоящий «столбик». Ко многим зданиям даже просто подойти было не так-то просто.

Нескучный отдых в Батуми: 11 советов как весело провести время в Грузии.

Высокая влажность и отсутствие центрального отопления

Честно говоря, написал и даже не знаю, что тут добавить. Высокая влажность практически неминуемо повлечет за собой появление плесени (как в квартире, так и на фасаде). А отсутствие центрального отопления (которое тут компенсируется за счет различных кондиционеров) будет сказываться на стоимости коммуналки и самой атмосфере промозглости в весенне-осенне-зимний период. Скажу вам лично за себя, в период дождей мне было холодно в Грузии даже в апреле и сентябре. Ну а что касается влажности, то ее главным символом стал для меня вот этот дом, стоящий на первой береговой линии, прямо напротив местного Макдональдса.

В 2016 году я собирался снимать там квартиру на месяц, но в последний момент остановился на другом варианте жилья. В тот момент комплекс выглядел здорово. Просто посмотрите, во что он превратился всего лишь три года спустя.

Я думаю, комментарии тут излишни.

Аренда авто в Грузии: 1001 и 1 совет для тех, кто собирается в отпуск.

Плохое состояние еще совсем не старых домов

Отправляясь в Батуми за квартирой, я специально снимал на время поездки новостройку постарше, чтобы посмотреть изнутри, как выглядят жилые комплексы в Батуми через 5-7 лет после сдачи. Поймите: одно дело сдать дом и провести красивую рекламную компанию, чтобы распродать квартиры. И совсем другое – следить за ним на протяжении 5-7-10, а то и 15 лет. Это непросто (как смотреть последние сезоны «Ходячих мертвецов»). У меня были опасения на этот счет. И на практике все они оправдались.

В качестве примера приведу вам дом по улице Горгиладзе (118/120). Внешне – вполне себе приличная новостройка на второй береговой линии. Но заходим в подъезд, поднимаемся на нужный этаж и количество мелкий недостатков сразу же зашкаливает, как децибелы в песнях Витаса.

Ну вот смотрите… Выпадающая коробка с кнопкой лифта…

Какие-то оборванные плинтуса…

Отсутствующие окна в подъезде…

Само собой: ВСЕ ЭТО МЕЛОЧИ. И исправить их при желании можно было бы за неделю. Другой вопрос, почему это не делается? Где управляющая компания, ЖЭС или кто там вообще должен этим заниматься? Выходишь за дверь квартиры – и холодно так, как будто ты на улицу вышел. У меня сложилось впечатление, что застройщик этого конкретного дома действовал по принципу «Сдали и забыли».

Дыра в полу, хор из лягушек и самый алчный лифт. Обзор квартир, где мы жили в Грузии

Проблемы с последующей перепродажей

Самый спорный пункт в этом списке. Каюсь. Но об этих своих опасениях я просто не мог не сказать. Учитывая все то, что я написал выше, я всерьез сомневаюсь, что, купив новостройку в Батуми, вы сможете ее впоследствии беспроблемно продать. Почему? Ответы на эти вопросы вы можете почитать выше. Это и быстрый износ домов, и высокие темпы строительства в городе… Грубо говоря, даже мастодонтам рынка (таким, как компания ORBI) приходится искать клиентов за рубежом и вкладывать очень серьезные деньги в рекламу. Предложений на рынке так много, что найти покупателя, в принципе не может быть легко.

Квартир много – покупателей мало. Фактически на выходе это может означать, что через 5-10 лет ваша недвижимость в Батуми может серьезно подешеветь или вовсе стать неликвидной.

Что касается меня самого, то глядя из окна, как суетятся строители в соседнем здании, я вспоминал опыт одной моей знакомой, которая недавно решила купить квартиру в Варшаве. Так вот… Она писала, что там ситуация обратная. Покупателей так много, что стоимость новостроек постоянно растет. А на вторичном рынке обычным делом стали ситуации, когда покупатели перебивают цену друг друга. Вот это пример ликвидной недвижимости. Может я не прав (вполне допускаю), но мне кажется, продать купленную квартиру в Батуми (особенно с учетом износа и количества конкурентов на рынке) через 5-10 лет будет не так-то просто.

Достопримечательности Кутаиси. Город, который лучше не видеть.

Маленькие хитрости

Я не могу назвать это минусом – скорее, просто еще одним обстоятельством, которое стоит учитывать при выборе квартиры в Батуми. Грузинские застройщики в этом плане ничем не отличаются от белорусских, а потому в желании выставить свой проект в максимально выгодном свете готовы пойти на многие маленькие ухищрения.

О чем это я? Например, о таком понятии, как «черный каркас», когда квартира сдается вообще без ничего – просто голые стены (без стяжек, перегородок и оштукатуривания). Такой подход позволяет застройщикам писать на рекламных плакатах минимальные цены, а туристам лелеять несбыточные надежды на то, что они, действительно смогут купить квартиру за 11-12 тысяч долларов.

Еще одна маленькая хитрость – это размеры квартир.

По сути это даже и не квартиры – так, просто камеры для хранения людей. Крошечных студий по 24-30 квадратных метров на рынке Батуми огромное множество. Отнимите от этого те метры, которые приходятся на балкон – и от квартиры вообще ничего не останется. Вновь-таки… Конечно же, такой подход нельзя назвать обманом. Просто повторю: те цены квартир, которые вы видите на биллбордах в Батуми, стоит воспринимать с определенной долей скепсиса.

Вардзиа: как доехать, сколько стоят билеты и стоит ли ехать?

Потенциальные заработки на сдаче квартир в аренду

Как я уже писал в самом начале – эта статья не претендует на звание абсолютной истины. Но лично я сомневаюсь, что квартира в Батуми, действительно, будет приносить тот доход, о котором пишут и говорят грузинские застройщики. Если у вас есть опыт сдачи в аренду такого жилья – пожалуйста, напишите о нем в комментариях. Я же со своей стороны могу судить об этом только по косвенным факторам. Чтобы не быть голословным для начала приведу здесь расчеты, которые сделали для меня в компании Elt Building.

Обратите внимание – цена в мае за ночь в номере в комплексе Sunrise по этим подсчетам составляет 30$ в сутки, а средняя заполняемость прогнозируется на уровне 65%. Само собой, я не Ванга и не могу предугадывать доход наперед. Все, что я могу – это открыть AIRBNB и посмотреть, какое жилье и по каким ценам сдается в Батуми на эти же даты.

Если в двух словах – в мае отыскать себе жилье можно даже за 10-15$ в сутки (тут уже смотря какая квартира). А ведь это не окончательный заработок хозяина жилья, и часть от этой суммы в качестве комиссии еще заберет себе сайт AIRBNB. Может быть, вам удастся сдать квартиру и подороже. Но смотрите пункт №1 – предложений на рынке много. Конкуренция высокая, и даже все возрастающий поток туристов не всегда сможет сгладить это. Поэтому лично я не рассчитывал бы на то, что в мае небольшая квартира-студия будет сдаваться больше, чем за 15-20$ в день (особенно учитывая, что комплекс Sunrise от Elt Building находится довольно далеко от центра).

Идем дальше и проверяем доступность… Открываем календарь первого попавшегося арендодателя – и смотрим, на сколько дней его уже сдана, например, в мае (статья написана 20 апреля).

Тут занят один день.

Тут шесть.

Тут еще вообще ни одного...

Само собой, AIRBNB — не показатель. Туристы в Батуми еще приедут, а те квартиры, которые я привел для примера, еще свое доберут. Но лично мне кажется, что рассчитывать на 65% загрузки в мае тут вряд ли стоит. Это скорее идеализированная цифра, чем среднестатистическая.

Отдельной строкой напишу еще и про коммунальные платежи, на которые активно жаловался один мой знакомый грузин. Если в двух словах, они в Грузии довольно большие. Да и туристы обычно не особо заморачиваются об экономии и палят тот же кондиционер на полную катушку. Во что все это может вылиться по итогу? В высокие расходы на содержание квартиры и минимальную чистую прибыль. Повторю: я могу ошибаться. Но 5000$ в год средней прибыли (с вычетом всех расходов на налоги, коммуналку и услуги обслуживающей компании) это как-то слишком. Хорошо, если 3000$ выйдет.

Если квартира в Батуми вас интересует, прежде всего, как аналог дачи – тогда все ОК. Но как серьезный инвестиционный проект я бы ее не рассматривал. Все-таки рисков тут очень много.

Страховка для поездок в Грузию: как выбрать и где купить?

Bonus. Батумские фавелы.

Этот пункт в общем списке я вынесу за скобки, так как к грузинским новостройкам он имеет довольно косвенное отношение. Просто хотел показать вам, как в Батуми выглядят обычные советские хрущевки. У каких-то из них нет дверей в подъездах. Другие превращаются в каких-то странных архитектурных монстров из-за самовольных пристроек.

Я гулял рядом с ними каждый день и думал: если муниципальные власти Батуми допускают подобный хаос в области жилищного строительства – то, на что еще они смотрят сквозь пальцы? Как-никак Грузия – это сейсмоактивная зона. А Батуми – город, который стоит на осушенных болотах. В таких условиях к постройке домов (тем более многоэтажных) должны применяться максимально жесткие правила. А не вот это вот все…

Как эти дома вообще не разваливаются?

Город «Т»: что посмотреть в Тбилиси за 3 дня.

Подведем итоги. Можно ли покупать квартиру в Батуми?

Наверное, мне нужно было написать это еще в самом начале… Цель этой статьи – не в том, чтобы отвадить вас от идеи о покупке батумской недвижимости. Совсем нет. Скорее, я решил написать ее для того, чтобы помочь вам сориентироваться и смотреть на процесс покупки новостроек в этой стране более трезво – без розовых соплей и розовых очков. Мне самому в свое время такой статьи очень не хватало.

Хотите квартиру у моря – покупайте! Даже дача под Минском (если мы говорим, про какие-то более-менее приличные дома) спокойно может стоить 20-30 тысяч долларов. За эти же деньги вы вполне можете купить себе современную студию в Батуми с полным комплектом мебели и техники. Если рассуждать в таком ключе, то лично для меня выбор становится вполне очевидным.

Несмотря на все то, что я написал выше, я навскидку не могу вспомнить страну или город, где недвижимость у моря была настолько доступной, как в Грузии. У этой страны есть много своих плюсов – и с моей стороны было бы неправильно не написать о них ни слова. Тут стоит вспомнить и про:

• Наличие различного рода рассрочек (которые здесь зачастую действительно беспроцентные и в отличие от Беларуси не подразумевают удорожание квадратного метра);
• Про договора, составленные на русском языке;
• Про то, что большинство комплексов действительно достраиваются во время и не превращаются в долгострои;
• Про возможность купить квартиру с ремонтом «под ключ» (среди всех застройщиков, с которыми я списывался, эту услугу не предлагал только комплекс Orange apartments).

Все это очень важно, безусловно. А учитывая невысокий уровень цен – у Грузии и вовсе не остается конкурентов (разве что Солнечный Берег в Болгарии, который вымирает в не сезон, и Одесская область Украины).

Кроме того, лично для меня огромным плюсом было и то обстоятельство, что белорусы могут жить в Грузии без визы 365 дней в году, не беспокоясь ни о каких видах на жительство. Даже в Украине наши сограждане могут пребывать без визы только 90 дней в полугодие. И это уже не говоря про европейские страны, где вам придется регулярно возиться с визами, высчитывать дни пребывания, делать регистрацию и учить иностранные языки (что, конечно, здорово, но тоже требует определенных усилий). Насколько я знаю, в современной Европе только Турция, Северный Кипр, Латвия, Мальта и еще пару стран дают ВНЖ за покупку недвижимости (да и то, при покупке квартир на довольно серьезную сумму).

Возвращаясь к тем минусам батумских новостроек, о которых я писал выше, то ни один из них, конечно, не является фатальным. Грамотная система вентиляции в доме поможет справиться с влажностью, а наличие у жилого комплекса нормальной управляющей компании станет гарантией того, что через 5-7 лет ваша батумская новостройка не будет выглядеть как дом, который я показывал в примерах. Главное не гонитесь за дешевизной. И смотрите на жилые комплексы Батуми без розовых очков. И тогда вы сможете выбрать для себя что-то действительно стоящее.

Удачи в поисках!